大型公建及商场物业节能运行管理

大型公建及商场物业节能运行管理

 

从建筑全寿命使用期角度分析，建筑实际运行阶段的能源消耗量最大，这一阶段的节能运行管理是否科学有效，将对建筑的实际节能效果起到关键性的作用。因此，加强建筑运行的节能管理是实现行为节能和管理节能、降低建筑能耗的重要措施。

节能技术只是提供了节能方法，只有节能技术真正有效的实施及实施后有效的维护管

理才能实现建筑节能。大型公共建筑能源浪费严重，节能潜力大，建筑功能、各设备系统较复杂，运行受较多人为因素的影响，必须依靠节能管理手段来实现建筑的节能运行。

建筑节能离不开建筑物的综合节能措施，如果能降低建筑物暖通空调、照明和内部设备的能耗，加强运行管理水平，可显著降低建筑能耗，经济效益可观。

建筑设备系统的运行管理，应坚持科技创新和务实负责的管理原则，可充分利用社会服务机构的专业技术、专业设备和专业人才的资源，采用合同能源管理模式，提高节能运行管理

 1． 节能运行管理要求

    要实现大楼建筑设备系统的节能运行管理，项目建设方与后期物业管理方应实现良好的技术交接。设计资料、施工资料应归库管理，设备系统调试后，应由建设工程质量检测机构进行系统综合能效的测试。项目验收应按设备系统施工验收及建筑节能验收管理规定

执行。

建筑设备系统日常运行管理应建立严格规范的设备管理规章制度，设备运行管理记录

应完整、准确、齐全。人工记录数据应定期转化为电子版，以便于统计分析。

1 ．1  技术资料

    建筑设备系统的设计、施工、试运转及调试、验收、检测、维修和评定等技术文件应齐全并保存完好，应对照系统的实际情况核对相关技术文件，保证技术文件的真实性和准确性。

下列文件为必备文件档案，并作为节能运行管理、责任分析、管理评定的重要依据：

    ①建筑设备系统的设备明细表；

    ②主要材料、设备的技术资料、出厂合格证明及进场检(试)验报告；

    ③仪器仪表的出厂合格证明、使用说明书和校正记录；

    ④图纸会审记录、设计变更通知书和竣工图(含更新改造和维修改造)；

    ⑤隐蔽部位或内容检查验收记录和必要的图像资料；

    ⑥设备、风管系统、制冷剂管路系统、水管系统安装及检验记录；

    ⑦管道压力试验记录；

1．2  运行管理记录

    运行管理记录应齐全，主要包括：各主要设备运行记录、巡回检查记录、事故分析及其处理记录、运行值班记录、维护保养记录、年度能耗统计表格和分析资料等。不停机运行的系统，还应有交接班记录等。原始记录应填写详细、准确、清楚，并符合相关管理制度的要求，填写人应签名。

    巡回检查应定时、定点、定人，并做好原始记录。采用计算机集中控制的系统，可用定期打印汇总报表和数据数字化储存的方式记录并保存运行原始资料。常规管理记录如下：

  ①维护保养记录、检修记录和运行记录。

  ②水质化验报告。

  ③建筑设备系统的运行用能统计记录，如用水量、用电量、用气量、用油量、用冷量、用热量统计记录等。

    系统的运行管理措施、控制和使用方法、运行使用说明以及不同工况设置等，应作为技术资料管理。上述技术资料的制定除业主自身拥有高水平的专业技术人员外，可委托设计单位专业技术人员或专业服务机构的专业技术人员承担，并在实践中不断予以完善，调整运

2. 业主、用户与管理人员

    业主指建筑物的所有者，但不一定是建筑物的使用者。用户指建筑物的使用者，即使用建筑物及建筑设备系统服务的一方。管理人员是维护大楼的正常使用，建筑设备系统的管理者。上述三方均对建筑节能运行有着重要的影响。

2．1  管理人员

    ①应当根据建筑设备系统的规模、复杂程度和维护管理工作量的大小，配备必要的专职或兼职管理技术人员，建立相应的运行管理和维修班组，配置相应的维修设备和检测仪表。

    ②管理和操作人员应经过专业培训及节能教育，经考核合格后才能上岗。运行管理部门应当建立健全管理和操作人员的培训、考核档案。有关管理和操作人员的电子档案应按年度备案。

    ③管理和操作人员应当熟悉其所管理的建筑设备系统，应具有节能知识和节能意识，做好系统节能运行的日常工作。

2．2  用户的行为节能

    ①采暖空调系统的运行管理者，应定期对使用采暖、空调系统的用户进行使用、操作、维护等有关节能常识的宣传，以防止或减少使用者的浪费行为。

    ②用户的房间温度设置规定：除特殊需求的场所外，冬季采暖不得高于20 cc，夏季制冷 不得低于26度。

夏季户外干球温度≤28 oC时，禁止开启使用房间空调器；过渡季节是禁止使用房间空调器的时间段，使用者应尽可能利用自然通风或已有的通风设施，对室内空气和温度进行需求调节。

    ④使用者离开房间时，应关闭采暖、空调装置和其他电器设备的电源。

    ⑤使用采暖、空调装置时，使用者应关闭所有的门窗，夏季应采取遮阳等建筑隔热节能措施。

3 合同与制度

    ①运行管理部门应建立健全设备操作规程，制冷期、供暖期常规运行调节方案，机房管理、水质管理等相关规章制度。

    ②运行管理部门应建立健全岗位责任制、安全卫生制度(包含突发事件应急处理预案)、运行值班制度、巡回检查制度、维修保养制度和事故报告制度等规章制度。

    ③运行管理部门应建立健全按用户使用能耗公示与奖惩制度或计量收费制度。

    ④运行管理部门应定期检查有关规章制度的执行情况。

    ⑤运行管理部门应对操作人员和系统状态进行定时或不定时抽查，并进行数据统计和运行技术分析，发现异常时应及时纠正或改进。

    ⑥运行管理部门应对系统的运行状况、设备的完好程度、能耗状况、节能改进措施等进行制冷期、供暖期与年度运行总结和分析。

    ⑦在设备工作期内，运行管理部门应根据合同或服务承诺，充分利用设备供应商提供的实时监控服务、保修服务、售后服务以及配件供应等技术支持手段，以保证设备处于良好的运行状态。

⑧对系统实施清洗，节能，调试改造等工程项目，签订的合同文本中，必须明确量化实施结果和有效期限。

4. 节能运行的基本要求

商业物业节能管理大纲

• 冷热源的节能运行管理

• 空调水系统的节能运行管理

• 风系统的节能运行管理

• 温湿度独立控制系统

• 多联机节能运行管理

• 热水系统的节能运行管理

• 建筑给排水系统节水与节能

• 建筑供配电及照明节能

• 建筑设备节能监测及智能控制

十、设备维护和清洗

十一、             节能运行管理和评价

出方案，基于能耗场景的发现途径、能耗管理方案。

1           地区及本栋楼历年数据及公共建筑各分项能耗定额

2          管理节能

3          管理制度节能

4          节能降耗的全员责任制

5          节能宣传

6          巡场中的节能协同

7          系统评估

8          能源监测

9          能源分项计量与节能算法的运用

10      能耗分析

11      实现系统的智能化控制，建立完善的计量机制

12      设置热回收装置，减少能源消耗

13      实现能源的合理配置，减少输配系统的能源消耗

14      回收利用优质杂排水及蒸汽冷凝水

15       高压供电系统的运行管理节能措施

16        高压供电系统维护保养的节能要求和措施

17      低压配电系统运行管理的节能措施

18      低压配电系统的维护保养节能要求和措施

19      自备柴油发电机组节能措施

20       照明系统节能要求及节能措施

21      电动机节能措施 

22      低压电器 交流接触器节能运行及变频器的优化运行

23      电梯升降系统能量转换，实现四象限运行

24      空调系统节能要求和措施

25      热源系统经济节能运行措施

26      供水系统节能管理措施

27      中水系统节能措施

28      供水系统的维修节能措施

29      消防灭火设施系统运行管理的的环保和节能

30      消防设施大中修节能要求和措施

31      弱电系统楼宇自动化系统节能管理功能

32      楼宇自控，对空调的具体节能措施

处异常，能耗管理中异常能耗情况处理措施

1          各类异常情况的紧急处理预案及措施