房企销售状况良好 资金流瓶颈未现

始自去年末的房地产调控瞄准“银根”、“地根”精准打击，每出台一项措施，市场就要掀起一片开发商资金流受到影响的声音。10月份，限购、加息、商品房预售资金监管先后开启，银监会近日又对60家大型房地产企业集团进行了摸底，发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。不过，房地产企业目前销售状况十分良好，加之银行贷款的支持，并没有显现出明显的资金压力。

在房地产调控持续了近一年后，开发商资金流究竟安全与否，是当下最多的提问，同时这还关系着另一个重要的提问——开发商是否会降价售房。

近一年以来，房地产调控中降低房地产企业的杠杆率意图十分明显。去年12月17日，财政部联合相关部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，提出开发商拿地首付至少50%，首祭房地产去杠杆旗帜。随后，购买住宅的贷款利率、首付比例也逐步提高，各地又相继出台完善商品房预售资金监管方案。直至10月份，限购、加息、暂停房地产企业重组多重大门又次第开启。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，土地抵押贷款收紧使开发资金的流动性降低，目前已使得部分房企的杠杆率从10倍下降到5倍以下。

而在银监会对60家大型房企集团摸底过程中发现，房企集团多头风险突出，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%，除此外，随着房地产政策实施的不断推进，大型房企集团多头授信风险突出，房企集团内部互保现象有所上升，互保贷款金额达1417亿元。

从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。从现阶段来看，多数开发商比较担心“限购令”的持续进行，担心迟早销售回款会出现问题。

不过从目前的销售情况来看，调控政策的影响尚未深入，多数房企前十个月销售状况良好，万科自8月份实现单月销售超百亿之后，连续三个月创造销售新纪录，9月份的142.1亿元，10月份的155.1亿元，万科自己“已经不知道该用哪些词语形容销售业绩了”。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。 碧桂园 今年首十个月实现销售认购金额约288亿元，其中已签约合同销售金额约269亿元，合同销售面积约496万平方米，待签约金额约19亿元。2010年首十个月的合同销售金额和面积同比分别增长约65%及39%。碧桂园10月份51亿元的单月合同销售金额也是自集团成立以来单月销售额最高，同比增长约42%；合同销售建筑面积约94万平方米，同比增长约33%。

中信证券 近日发布的一份研究报告也称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解，行业的有息负债率为32.37%，比今年中报反而降低了0.5个百分点，全行业的短期还款压力不升反降，货币资金扣减短期借款后占总资产的9.37%，比2010年第一季度末和6月末要低。

从国家统计局公布的前三季度全国房地产市场运行情况数据来看，前三季度末，房地产开发投资中利用外资部分的同比增长分别为-33.7%、2.8%、26%，呈快速增长的态势。从商业银行的贷款来看，今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。